Registra, modifica o fai altro su un
‍Contratto di Locazione (affitto).

Una volta fatta la stipula (ovvero la scrittura) del contratto di locazione tra le parti, è necessario richiedere la registrazione del contratto di locazione, chiamato anche affitto, presso l’Agenzia delle Entrate.

Questa registrazione è un passaggio fondamentale che conferisce al contratto valore legale e lo rende opponibile a terzi.

La richiesta può essere fatta sia dal proprietario dell’immobile dato in locazione, sia da chi paga i canoni di locazione, ovvero i locatari o affittuari.

La registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate comporta il pagamento di imposte di registro e di bolli, il cui ammontare varia in base alla durata del contratto e al canone annuale stabilito.

È importante sottolineare che, secondo la normativa vigente, la mancata registrazione del contratto di locazione entro i termini di legge potrebbe comportare sanzioni e penalità.

Inoltre, la registrazione rappresenta una tutela per entrambe le parti coinvolte nel contratto, in quanto conferisce maggiore certezza giuridica e impedisce eventuali controversie future riguardanti il contratto stesso.

n alcuni casi, come ad esempio nel caso di locazioni ad uso abitativo, la legge prevede l'obbligo per il locatore di fornire all’inquilino una copia del contratto registrato entro un determinato periodo di tempo dalla registrazione stessa. Questo costituisce un diritto riconosciuto a chi prende in affitto un immobile, al fine di garantire la trasparenza e la correttezza delle operazioni contrattuali.

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La cedolare secca è una tassazione più favorevole, rispetto alla tassazione ordinaria, per i proprietari degli immobili. Infatti, si pagherà solo un’imposta sostitutiva pari al 21% del canone di locazione annuo stabilito dalle parti, o del 10% per i contratti a canone concordato. Questa opzione può rappresentare un vantaggio significativo per i proprietari che desiderano semplificare la gestione fiscale legata alla locazione dell'immobile e avere maggiore certezza riguardo agli oneri fiscali da affrontare.

Se si sceglie come tassazione la cedolare secca, però, non si può richiedere l’aggiornamento del canone di locazione. Questo significa che il canone rimarrà invariato per l'intera durata del contratto, a meno che non ci siano variazioni straordinarie previste dalla legge. Pertanto, il proprietario dell'immobile non potrà apportare modifiche al canone in base all'andamento del mercato immobiliare o ad altri fattori che potrebbero influire sul valore dell'immobile nel tempo.

È fondamentale valutare attentamente le implicazioni fiscali e contrattuali prima di optare per la cedolare secca, considerando attentamente le esigenze specifiche legate all'immobile e alla propria situazione finanziaria. Sebbene la cedolare secca possa semplificare la gestione fiscale, la rinuncia all'aggiornamento del canone potrebbe influire sulla redditività a lungo termine dell'investimento immobiliare.

La proroga è il prolungamento del contratto di locazione già esistente.
La cessione è quando il proprietario dell’immobile, o chi paga il canone di locazione, viene sostituito da un’altra persona.
La risoluzione è quando il contratto si conclude prima della scadenza prefissata.
La rinegoziazione è quando le parti del contratto decidono di modificare l’importo del canone di locazione.
Il subentro è quando il locatore o il conduttore vengono a mancare e subentrano gli eredi nel contratto.

Sono necessari i seguenti documenti e informazioni per procedere con la registrazione del contratto di locazione presso l'Agenzia delle Entrate:
- Documento di identità e codice fiscale di entrambe le parti, ovvero proprietario dell’immobile e locatario/affittuario;
- Stipula del contratto di locazione o eventuali modifiche;
- IBAN del proprietario dell’immobile per l’addebito delle imposte nel conto corrente;
- Se si richiede la modifica di un contratto già esistente, la ricevuta di registrazione del contratto di locazione;
- Se necessario: APE (Attestato di Prestazione Energetica) dell’immobile dato in locazione.

Con la registrazione del contratto di locazione con il regime di tassazione ordinario, il proprietario dovrà pagare le seguenti imposte (o tasse):

Imposta di registro
in genere, per gli immobili utilizzati come abitazione è del 2% del canone di locazione annuale, moltiplicato per il numero di anni di durata del contratto. Ad esempio, se il canone annuale è di 6.000 € e il contratto dura 4 anni, il calcolo dell’imposta di registro sarà: 6.000 × 4 (anni) = 24.000 €; 24.000 × 2% = 480 €, cioè l’importo dell’imposta di registro da pagare. Ad ogni modo, la percentuale dell’imposta di registro cambia a seconda dell’immobile dato in affitto.

Imposta di bollo
‍pari a 16 € ogni 2 pagine (fronte/retro) di contratto. Il pagamento dell’imposta di registro, nei contratti di locazione che durano più di un anno, può avvenire:
- Una sola volta, al momento della registrazione del contratto di locazione per tutte le annualità;
- Anno per anno, sempre entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità. Se il contratto di locazione termina prima della scadenza e l’imposta di registro è stata pagata per tutte le annualità, si può richiedere il rimborso degli importi versati in più.

Invece, se si sceglie il regime della cedolare secca al momento della registrazione, non si pagano:
- L’imposta di registro;
- L’imposta di bollo.

Se si hanno i requisiti, si può scegliere di richiedere la tassazione con la cedolare secca anche dopo la registrazione del contratto. La scelta della cedolare secca potrebbe semplificare la gestione fiscale e ridurre gli oneri fiscali per il proprietario dell'immobile, sebbene comporti l'impossibilità di aggiornare il canone di locazione durante la durata del contratto.

L’APE è l’Attestato di Prestazione Energetica di un immobile, che viene rilasciato da un professionista abilitato e che attesta la classe energetica dell’immobile. La valutazione può andare da A++++ (immobile ad alte prestazioni energetiche) a G (immobile con basse prestazioni energetiche). Questo documento fornisce informazioni importanti sulla efficienza energetica della struttura e consente di valutare il consumo energetico dell'immobile in relazione a parametri prestabiliti.

L’APE è spesso richiesto in diversi contesti, come ad esempio durante la compravendita o la locazione di un immobile, al fine di informare in modo trasparente e completo il potenziale acquirente o locatario riguardo alle prestazioni energetiche dell’edificio. Un'alta valutazione energetica non solo può aumentare il valore dell'immobile, ma anche contribuire a ridurre i costi di gestione a lungo termine, grazie a un minore consumo energetico.

La registrazione del contratto di locazione può essere effettuata sia dal proprietario dell’immobile dato in locazione, sia da chi paga i canoni di locazione, ovvero i locatari o affittuari.

I requisiti per il contratto di locazione con il regime della cedolare secca sono i seguenti:
-Affittare l’immobile come persona privata e non tramite la propria società o libera professione (partita IVA).
-Affittare immobili che rientrano nelle categorie catastali comprese tra A/1 e A/11 (ad esclusione della categoria A/10 che comprende uffici e studi privati), che includono:
A/1 (abitazioni di tipo signorile);
A/2 (abitazioni di tipo civile);
A/3 (abitazioni di tipo economico);
A/4 (abitazioni di tipo popolare);
A/5 (abitazioni di tipo ultrapopolare);
A/6 (abitazioni di tipo rurale);
A/7 (abitazioni in villini);
A/8 (abitazioni in ville);
A/9 (castelli, palazzi storici);
A/11 (abitazioni tipiche dei luoghi come rifugi di montagna, baite, trulli, sassi e altri).

- Affittare l’immobile a una o più persone che prendono l’immobile in affitto per abitarci (non per scopi lavorativi), o a "cooperative edilizie per la locazione" o "enti senza scopo di lucro" per sublocazioni a studenti universitari e messa a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.

Questi requisiti definiscono le condizioni specifiche per poter usufruire del regime fiscale agevolato della cedolare secca e sono fondamentali da considerare durante la stipula e la registrazione del contratto di locazione.